Oleh: F. Rach Suherman (Founder F. Suherman Management)

Judul ini meminjam tulisan menarik dari pakar pemasaran global, Seth Godin pada sebuah buku dengan judul yang sama. Haruskah ide berbohong menjadi konklusi dari akal-akal memasarkan properti?

Kita tentu saja sepakat untuk tidak menghendaki bahwa pemasaran bohong (dengan kedok gimmick sekalipun) bukanlah gagasan yang cerdas. Disamping melanggar ketentuan tentangnperlindungan konsumen, beda tipis berbohong dengan gimmick tidak boleh menjadi desain pada developer untuk mendongkrak penjualan.

Semua sepakat bahwa pertumbuhan properti tahun 2018 merupakan batu ujian penting setelah industri ini layu sejak 2014-2016 dan baru mulai bangkit pada semester kedua tahun 2017. “Uji nyali” developer pada awal tahun 2018 ini masih menunjukkan ambiguitas sehingga interaksi permintaan dengan supply masih terdapat kesenjangan yang questinable, khususnya perilaku konsumen (customers behaviour) yang sulit ditebak.

Mereka sudah menunggu momentum terbaik untuk membeli, stimulus bunga dan harga uang sedang murah, tax amnesty sudah rampung sehingga muncul harta bersih, supply properti menjejak aneka pilihan, dan konsumen punya daya beli yang kuat. Jadi, apalagi yang ditunggu? Kita kemudian berpaling kepada gaya beli, bukan daya beli.

Perubahan gaya beli inilah yang kemudian menjadi dasar terbentuknya gaya berkompetisi para developer. Dasar dari gaya kompetisi di properti terbentuk dari tiga elemen penting. Pertama, timing/hot issue. Mendompleng dari “trending topics” yang sedang hit, gaya berpromosi diciptakan pas dengan sentimen masyarakat. Maka lahirlah Price Amnesty oleh Sinarmas Land, sebagai “pelesetan” dari tax amnesty, terlepas dari manfaat apa yang diberikan. Lahir pula, “bayar suka-suka”. Setelah ditanya, ternyata itu suka-suka developer juga, bukan sesuka hati konsumen.

Anda bebas memilih satu dari lima cara bayar yang tersedia. Menyikapi customers’ behaviour yang ingin punya properti bagus tapi bayarnya murah, developer seringkali secara demonstratif mencantumkan harga sangat murah padahal akal kita tahu bahwa it’s an “Impossible Price”, bukan “I’m Possible Buy”. Dagelan-dagelan begini sudah menjadi keseharian kita dengan berdalih pada sebuah kata bernama “gimmick”. Ironisnya, ternyata semua itu memang gimmick beneran. Ketika gimmick berbeda dengan penipuan, maka doveloper tidak bakal kena semprit.

Untuk dan atas nama gimmick, ada developer besar yang terang-terangan membuat flyer bertulisan Rp.299jutaan. Padahal, unit-unitnya sudah berharga sekitar Rp.1M. Setelah kita tertarik dan datang, sang marketing dengan santai menjawab, “Anda bayar NUP dan bulan anu akan diundi. Pemenangnya, cukup bayar 299jt atas unit yang dibanderol 1M”. Sebagian konsumen illfill, sebagian memaafkan, entah sebagian lainnya pergi dengan perasaan apa.

Yang terang, peminat sudah datang dan ini adalah ide menjual terbaik ketika seorang calon buyer bersedia meluangkan waktu untuk datang ke kantor pemasaran. Sayangnya, sampai hari ini, tidak satupun lembaga yang merasa perlu meniup peluit adanya pelanggaran perlindungan konsumen. Apa yang harus dilakukan?

Revolusi kreativitas di dunia marketing sungguh bergerak seperti kedipan mata. Gaya konvensional sudah disusul dengan gaya digital, lalu virtual dan sesaat lagi Anda akan diajak pada buying experience yang tidak dapat dibayangkan bentuknya. Augmented Reality (AR) akan mengganti brosur dan flyer hardcopy. Pada “kertas” Berteknologi AR, Anda akan membawa pulang holographic miniatur dari area pengembangan properti.

Pengalaman yang bakal dahsyat dan membuat Anda semakin tidak rasional membeli. Pada saat itulah kita membutuhkan the watch dog. Para pengawas jujur untuk melawan developer sesat. Sebab orang semakin mudah ditipu dengan barang yang benar-benar tidak akan pernah dibuat, bukan developer jual gambar.

Pemerintah tentu saja sangat diharapkan kehadirannya. Terbukalah kepada lembaga nirlaba baru, mungkin namanya Property Promotion Watch. Konsumen harus secara nyata terhindar dari bujukan-bujukan berlebihan yang mendekati penipuan. Bukan lagi gimmick. Harus dirumuskan batasan sebuah gimmick dan ini sudah darurat marketing. Rasanya, Departemen PUPR, Perdagangan dan Kominfo dapat menjadi inisiator dari gerakan membangun fair play property sehingga kompetisi tetap sengit, tetapi etika selalu terjaga. Semoga!